Viele Babyboomer übergeben in den kommenden Jahren ihr Eigenheim

Ein historischer Wandel auf dem Immobilienmarkt

In den kommenden Jahrzehnten steht Deutschland vor einer fundamentalen Veränderung auf dem Immobilienmarkt. Die geburtenstarken Jahrgänge, die gemeinhin als Babyboomer bezeichnet werden und etwa den Zeitraum von Mitte der 1950er- bis Ende der 1960er-Jahre umfassen, halten derzeit einen signifikanten Anteil am privaten Wohneigentum. Aktuellen Berechnungen der Plattform Jacasa zufolge gehört jede dritte Wohnimmobilie in Deutschland dieser Generation. Experten wie Björn Kolbmöller, der als Gründer und Geschäftsführer von Jacasa fungiert, sprechen in diesem Kontext von der größten Eigentumsverschiebung, die das Land jemals erlebt hat. Es handelt sich dabei nicht um ein plötzliches Ereignis, das sich an einem bestimmten Stichtag manifestiert, sondern um einen schleichenden, über 15 bis 25 Jahre andauernden Prozess. In dieser Zeitspanne erreichen die Babyboomer ein Alter, in dem Themen wie Pflegebedürftigkeit, der Umzug in kleinere Wohnungen oder die Abwicklung von Erbfällen zunehmend an Relevanz gewinnen. Dieser demografische Wandel wird unweigerlich dazu führen, dass Millionen von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen auf den Markt gelangen, was weitreichende Konsequenzen für das Angebot und die Preisgestaltung in verschiedenen Regionen Deutschlands haben dürfte.

Regionale Unterschiede und die Preisentwicklung

Die Prognosen für die Immobilienpreise hängen maßgeblich von der geografischen Lage ab. Während die allgemeine ökonomische Annahme lautet, dass ein erhöhtes Angebot an Häusern die Preise drücken könnte, zeichnet der Immobilienökonom Thomas Beyerle von der Hochschule Biberach ein differenzierteres Bild. Er prognostiziert ein deutliches Stadt-Land-Gefälle. In den Ballungszentren, wo die Nachfrage nach Wohnraum ungebrochen hoch ist, wird es nach seiner Einschätzung kaum zu einem Überangebot kommen. Im Gegenteil: In diesen Regionen ist davon auszugehen, dass die Miet- und Kaufpreise aufgrund der anhaltenden Zuwanderung und der hohen Attraktivität der Standorte weiter steigen werden. Ganz anders stellt sich die Situation in strukturschwachen, ländlichen Gebieten dar. Hier droht ein Überangebot an Immobilien, für die sich möglicherweise keine Käufer finden lassen. Daten von Jacasa verdeutlichen die regionale Konzentration: In der brandenburgischen Uckermark befinden sich fast 48 Prozent der Eigentumsimmobilien in der Hand von Babyboomern. Ähnlich hohe Werte weisen der Ennepe-Ruhr-Kreis in Nordrhein-Westfalen mit 45 Prozent sowie der Landkreis Meißen in Sachsen, der Kreis Recklinghausen und der Landkreis Saalfeld-Rudolstadt in Thüringen mit jeweils 43 Prozent auf. Diese Regionen sind besonders anfällig für künftigen Leerstand.

Die Herausforderung der Sanierung

Neben der Lage ist der Zustand der Immobilien ein entscheidender Faktor für den Erfolg eines Verkaufs oder einer Weitergabe. Viele der Häuser, die in den kommenden Jahren auf den Markt kommen, wurden in den 1980er-Jahren errichtet und gelten heute häufig als klassische Sanierungsfälle. Laut Immobilienökonom Thomas Beyerle ist dies zwar nicht abwertend gemeint, stellt jedoch eine enorme finanzielle Hürde für potenzielle Käufer dar. Wer ein solches Haus erwirbt, muss sich intensiv mit dem energetischen Zustand auseinandersetzen. Beyerle schätzt, dass Käufer selbst bei einem Preisabschlag für das Objekt mit zusätzlichen Investitionen in Höhe von etwa 150.000 bis 200.000 Euro rechnen müssen, um das Gebäude auf einen zeitgemäßen energetischen Standard zu bringen. Diese Kostenbelastung macht den Kauf von Bestandsimmobilien für viele Familien zu einer komplexen Kalkulation. Die energetische Sanierung ist somit nicht nur eine ökologische Notwendigkeit, sondern auch ein zentraler ökonomischer Faktor, der darüber entscheidet, ob eine Immobilie auf dem Markt überhaupt noch eine Zukunft hat oder ob sie zu einem finanziellen Risiko für den neuen Eigentümer wird.

Staatliche Unterstützung und Förderprogramme

Um den Erwerb und die Modernisierung von Bestandsimmobilien zu erleichtern, bietet der Staat verschiedene Förderprogramme an. Philipp Tilleßen, Leiter der inländischen Förderprogramme bei der KfW-Bank, verweist auf spezifische Angebote wie das Programm „Jung kauft alt“. Dieses richtet sich gezielt an Familien mit mindestens einem Kind, die das erworbene Eigenheim selbst bewohnen möchten, und schließt eine rein gewerbliche Vermietung aus. Darüber hinaus unterstützt der Staat bei der energetischen Modernisierung geerbter Häuser durch die „Bundesförderung für effiziente Gebäude“. Hierbei können Eigentümer von Zuschüssen für die Heizungserneuerung oder von zinsgünstigen Krediten profitieren, sofern sie bestimmte KfW-Effizienzhaus-Standards erreichen. Diese Instrumente sollen dazu beitragen, die Hürden für junge Familien zu senken, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen wollen. Dennoch bleibt die Frage, ob diese Förderungen ausreichen, um die hohen Sanierungskosten in strukturschwachen Regionen auszugleichen, wo der Marktwert der Immobilie oft in keinem Verhältnis zu den notwendigen Investitionen steht.

Einordnung der demografischen Dynamik

Einzuordnen ist die aktuelle Entwicklung als ein komplexes Zusammenspiel aus Demografie, Mobilitätsverhalten und Arbeitsmarkt. Entgegen der Hoffnung, dass durch den Auszug der Babyboomer massenhaft Wohnraum für junge Familien frei wird, gibt es laut Thomas Beyerle erhebliche Hindernisse. Die Jüngeren bevorzugen heute Wohnungen in der Nähe ihrer Arbeitsplätze in den Städten, während die frei werdenden Häuser der Babyboomer oft in ländlichen Regionen liegen, die für die heutige Generation der Berufstätigen weniger attraktiv sind. Zudem ist die Lebenserwartung der Babyboomer deutlich höher als die ihrer Eltern, was dazu führt, dass viele von ihnen noch lange nicht daran denken, ihr Eigenheim aufzugeben. Die Hoffnung auf ein schnelles und breites Angebot an günstigem Wohnraum in den Ballungszentren dürfte sich daher den Berichten zufolge kaum erfüllen. Die Immobilienökonomie zeigt hier ein Paradoxon: Während auf dem Land ein Überangebot droht, verschärft der Wunsch der Jüngeren, in den Städten zu bleiben, den dortigen Wohnungsmangel, da die Bestandsimmobilien auf dem Land die Bedürfnisse der jungen Generation oft nicht decken können.

Offene Fragen und künftige Entwicklungen

Der vorliegende Sachverhalt lässt einige Fragen unbeantwortet, die für die zukünftige Marktentwicklung von hoher Relevanz sind. So bleibt unklar, inwieweit sich die Erbschaftssteuer oder veränderte gesetzliche Anforderungen an die energetische Sanierung in den kommenden Jahren auf die Verkaufsbereitschaft der Eigentümer auswirken werden. Ebenso wenig lässt sich derzeit exakt beziffern, wie viele der betroffenen Immobilien tatsächlich in den Verkauf gelangen und wie viele innerhalb der Familien vererbt und weiterhin selbst genutzt werden. Auch die Auswirkungen einer möglichen weiteren Zinsentwicklung auf die Finanzierbarkeit von Sanierungen bleiben ein Unsicherheitsfaktor. Die Entwicklung ist ein schleichender Prozess, dessen konkrete Auswirkungen auf die Immobilienpreise in den verschiedenen Bundesländern sich erst in den kommenden Jahren in der statistischen Erfassung zeigen werden. Es bleibt abzuwarten, ob die staatlichen Förderprogramme ihre beabsichtigte Lenkungswirkung entfalten können oder ob der Markt für Bestandsimmobilien in ländlichen Regionen trotz Unterstützung weiter unter Druck geraten wird.